مدير عام استثمار أربيل يضع دليلاً قانونياً لحماية المشترين ويكشف لـ كوردستان24 مصير المشاريع السكنية المتعثرة

اربيل (كوردستان24) - في حوار خاص وشامل مع لكوردستان24، استضافت نشرة الساعة 12 على الشاشة التي يقدمها الاعلامي كوفان عزت، المدير العام للاستثمار في أربيل، سامان عارب، لمناقشة أبرز الملفات الخدمية والقانونية التي تشغل الشارع الكوردستاني وتؤثر بشكل مباشر على حياة المواطنين الراغبين في الاستثمار العقاري وشراء الوحدات السكنية.

وتناول اللقاء الآليات القانونية المتبعة لحماية مدخرات المواطنين وتفادي الوقوع في فخ الاحتيال العقاري أو البيع المكرر، كما كشف عارب عن الخطوات العملية الجارية لإنهاء ملفات المشاريع المتعثرة في أربيل مثل "فلوريا سيتي" و"دشتي بهشت" وإسنادها إلى مستثمرين جدد بقرارات حكومية صارمة. بالإضافة إلى ذلك، استعرض اللقاء المعايير الفنية والدقيقة التي تتبعها اللجان المشتركة لتحديد وضبط أسعار الخدمات والصيانة الشهرية داخل المجمعات السكنية لضمان عدم استغلال المشتركين.

نص الحوار: 

السلام عليكم، أرحب بكم في هذا اللقاء الخاص. سنناقش اليوم موضوعاً يمس الحياة اليومية للمواطنين بشكل مباشر. وهو: إذا أراد مواطن شراء وحدة سكنية (شقة أو منزل) في أحد المشاريع الاستثمارية السكنية، فما الذي يجب عليه فعله لتجنب الوقوع في مشاكل قانونية أو مالية مستقبلاً؟ هل يتعامل مباشرة مع صاحب المشروع (المستثمر)، أم يجب عليه إخطار ومراجعة المديرية العامة للاستثمار أولاً؟

كذلك، سنناقش التفاوت الكبير في أسعار رسوم الخدمات (الخدمات والصيانة) بين المشاريع السكنية؛ فلماذا نجد رسوماً مرتفعة جداً في بعض المشاريع ومنخفضة في مشاريع أخرى؟ وما هي المعايير المتبعة؟

بالإضافة إلى ذلك، هناك مشاريع استثمارية متوقفة أو غير مكتملة في المدينة، حيث دفع المواطنون أموالهم ولم يستلموا وحداتهم حتى الآن، فما هو مصير هذه المشاريع وحقوق هؤلاء المواطنين؟

لمناقشة هذه الملفات، يسعدني أن أستضيف معي اليوم السيد سامان عاريب، المدير العام للاستثمار في أربيل. أهلاً بك السيد سامان.

سامان عارب: أهلاً بك وشكراً جزئيلاً لكم. في الواقع، وفقاً للتعليمات الصادرة عن هيئة الاستثمار والمديريات العامة التابعة لها، وضعنا شرطين أساسيين لحماية حقوق المواطنين: أولاً: لا يُعتد بأي عقد بيع أو شراء ما لم يكن مصادقاً عليه ومقبولاً من قِبلنا رسمياً.

ثانياً: يجب إعداد عقد البيع من ثلاث نسخ أصلية وتصديقها لدينا، لتأخذ الصيغة القانونية الرسمية، وبذلك نضمن ونحمي حقوق المواطن المشتري بالكامل.

شققٌ في الهواء!".. كيف يواجه استثمار أربيل البيع المكرر ويقاضي الشركات المخالفة؟
 

كوردستان24: هذا يعني أن المواطن يتعامل ويبرم العقد مباشرة مع صاحب المشروع أولاً؟

سامان عارب:  نعم، المعاملة تتم مع صاحب المشروع (المستثمر) مباشرة، ولكن يجب أن تكون مسودة العقد المستخدمة هي النسخة المعتمدة والمصادق عليها من قِبلنا خصيصاً لذلك المشروع.

كوردستان24: أي أن العقد الذي يوقعه المشتري مع صاحب المشروع يجب أن يُجلب إليكم من ثلاث نسخ للمصادقة عليه؟ وماذا لو لم يقم المواطن بهذا الإجراء وحدثت مشاكل لاحقاً؟

سامان عارب: في حال حدوث أي مشكلة، يمكنهم زيارتنا ومراجعة المديرية وسنقوم بإنذار المستثمر واتخاذ الإجراءات. وصراحة، نحن حذرنا المواطنين مراراً عبر مختلف وسائل الإعلام المسموعة والمقروءة والمرئية بضرورة توخي الحذر، لأن بعض العقود تُبرم خارج علمنا ودون تصديقنا، وهنا تكمن المشكلة.

كوردستان24: لأن هناك بالفعل العديد من المواطنين الذين واجهوا مشاكل كبيرة بسبب هذا الأمر.

سامان عارب: نعم، وبعض هذه المشاريع حصلت على تراخيصها من البلدية وليس من مديرية الاستثمار. هناك قرابة 20 مشروعاً سكنياً في أربيل مرخصة من البلدية، وتخضع لتعليمات مختلفة عن المشاريع التابعة للاستثمار.

كوردستان24: نعم، هناك فرق بالطبع. ولكن بالنسبة للمشاريع الاستثمارية، هل واجهتم حالات بيع مكرر؟ أي بيع شقة واحدة لشخصين أو ثلاثة أشخاص؟

سامان عارب: تلك العقود المكررة لم تمر عبرنا ولم نُصادق عليها مطلقاً. وهذا أحد الأسباب التي تدفعنا لمطالبة المواطنين بالتحقق لدينا. عندما يراجعنا المواطن، نقوم بفحص العقد. ففي بعض الأحيان، يشتري المواطن وحدة في مشروع على أنه سكني، بينما المشروع مرخص في الأصل كمشروع سياحي أو تجاري، وهنا يتعرض المواطن للاحتيال لأنه لا يمكنه الحصول على سند ملكية (طابو) لوحدة سكنية في مشروع سياحي. لقد نشرنا قائمة المشاريع السكنية المرخصة بالكامل على موقعنا الإلكتروني ليتسنى للمواطنين التأكد. كانت لدينا بعض المشاريع التابعة لمحافظة أربيل تعاني من هذه الإشكالية، ولم يتبقَ منها سوى مشروع 'دشتي بهشت'.

بموجب قانون العقوبات.. الاستثمار في أربيل يحذر: بيع أي وحدة خارج المخطط الهيكلي يُصنف كـ "جرم احتيال"

كوردستان24: وماذا عن مشروع 'دشتي بهشت' (دشتی بەهەشت)؟ هل سيتم إكماله؟

سامان عارب: مشروع دشتي بهشت، كما ذكرت، يخضع لمراجعة لجنة عليا برئاسة الادعاء العام. قمنا بمراجعة وتدقيق العقود؛ ووجدنا أن بعض العقود كانت مكررة وبعضها كان مزوراً. ولكن بالنسبة للملاك الحقيقيين الذين يمتلكون وصولات دفع رسمية وموثقة، وأسماؤهم مدرجة في قواعد بياناتنا، فقد تم اعتماد عقودهم وحقوقهم محفوظة.

كوردستان24: لأنني التقيت بمواطن قال إن شقته تقع في الطابق الـ12 أو الـ13 وفقاً للعقد، ولكن عندما زار الموقع وجد أن البناء واصل للطابق الـ7 أو الـ8 فقط، أي أن شقته حرفياً في الهواء!

سامان عارب: بالتأكيد، بعض المشاريع طلبت زيادة عدد الطوابق (التعلية)، وقانونياً، بموافقة الجهات الفنية المختصة، يعد هذا الإجراء طبيعياً. ولكن لحل هذه الإشكالية، عند بيع أي وحدة سكنية، لا يجوز بيع أي شقة دون أن تكون مطابقة للمخطط الهيكلي المعتمد (Site Plan). وبموجب قانون العقوبات العراقي، فإن بيع أي وحدة سكنية غير موجودة في المخططات الرسمية المعتمدة يُصنف كجرم احتيال، ويُعرض المستثمر للملاحقة القانونية والعقوبات القضائية.

كوردستان24: جميل جداً. إذن لنوضح هذا للمواطنين: أولاً، أي شخص يرغب في شراء وحدة سكنية في مشروع استثماري، يجب عليه مراجعة المديرية العامة للاستثمار أولاً للتأكد من المخططات والتراخيص وصحة العقد، لكي نضمن حماية حقوقه في حال حدوث أي خلل. أما الشراء المباشر دون إخطار الاستثمار فهو أمر ينطوي على مخاطرة كبيرة.

كوردستان24: حسناً، كم عدد المشاريع المتوقفة التي تم استئناف العمل بها؟ أعتقد أن مشروع 'فلوريا' (Floria) أحدها؟

سامان عارب: مشروع فلوريا استأنف العمل فيه بالفعل. وهو مشروع حيوي وضخم، والمستثمر الجديد ملتزم بإكماله بالكامل وحماية حقوق جميع المواطنين المشترين فيه، والعمل هناك يسير تحت إشراف لجنة مراقبة مختصة.

كوردستان24: لأن بعض المواطنين اشتكوا سابقاً من توقف المشروع وقالوا إن بعض الشقق تم بناؤها ولكنها ليست لهم. هل المستثمر الجديد هو من يقوم بالإكمال أم القديم؟ وكيف تجري التسوية؟

سامان عارب: في الواقع، تم سحب الرخصة من المستثمر السابق بسبب إخفاقه، وتولى مستثمر جديد العمل. والمستثمر الجديد ملتزم بكافة العقود المصادق عليها من قِبلنا. اللجنة تقوم حالياً بتدقيق كافة الملفات؛ فهناك مقاولون يطالبون بحقوقهم، وهناك معاملات مقايضة (مثل سيارات مقابل شقق)، ودائنون خارجيون، واللجنة تدقق كل حالة لضمان العدالة.

كوردستان24: هل سيتم إكمال مشروع فلوريا بالكامل؟

سامان عارب: بكل تأكيد، سيتم إكماله والعمل الفعلي بدأ في الموقع.

كوردستان24: هذا خبر سار جداً للمواطنين الذين اشتروا وحدات هناك.

سامان عارب: نعم، بناءً على قرار هيئة الاستثمار، فإن المستثمر ملتزم بالجدول الزمني، ونحن نتابع التنفيذ عن كثب.

إجراءات حكومية حازمة في أربيل: سحب التراخيص من المستثمرين المخفقين وإسناد المشاريع لشركات جديدة ملتزمة
 

كوردستان24: وماذا عن مشروع 'دشتي بهشت'؟ هل سيتم البدء بالعمل فيه قريباً؟

سامان عارب: في مشروع دشتي بهشت، اتخذت اللجنة العليا كافة الإجراءات القانونية. ونحن الآن بانتظار القرار النهائي من هيئة الاستثمار لتحديد المستثمر الجديد الذي سيتولى إكمال المشروع. تقدم إلينا ثلاثة مستثمرين بخطط واضحة لتعويض المواطنين المتضررين وإكمال البناء، وقبلنا ملفاتهم مبدئياً وننتظر المفاضلة النهائية.

كوردستان24: وسيتم إحالة المشروع لمستثمر واحد من الثلاثة؟

سامان عارب: نعم، مستثمر واحد سيتولى المشروع بالكامل.

كوردستان24: نتمنى أن يحل هذا الملف سريعاً.

سامان عارب: نأمل أن يستأنف العمل الفعلي في المشروع خلال مدة لا تتجاوز الشهرين.

كوردستان24: ممتاز. وماذا عن بقية المشاريع المتوقفة الأخرى؟

سامان عارب: المشاريع الأخرى المتوقفة تم سحب رخصها وتغيير مستثمريها بالكامل، وهي الآن في مراحل مختلفة من التنفيذ الفعلي، وبعضها شارف على الانتهاء.

كوردستان24: نعم، تلك المشاريع كانت تشكل أزمة للمواطنين، ويبدو أنها في طريقها للحل النهائي.

سامان عارب: بموجب توجيهات رئيس حكومة إقليم كردستان (مسرور بارزاني)، تم نقل ملكية وإدارة هذه المشاريع المتعثرة إلى شركات جديدة ملتزمة بالتنفيذ، والعمل جارٍ فيها حالياً بوتيرة متسارعة.

كوردستان24: هل تم الحفاظ على رؤوس أموال المواطنين وإعادتها؟

سامان عارب: نعم، تمت حماية رؤوس أموال وحقوق المشتريين بالكامل.

كوردستان24: للأسف، بعض المواطنين يقدمون على توقيع العقود دون الاستفسار عن رخصة المشروع ونوعه.

سامان عارب: صحيح، لا يسألون إن كان المشروع سكنياً أم تجارياً أم سياحياً، فيقعون ضحية للاحتيال. قمنا بإحالة المستثمرين المخالفين إلى القضاء لاتخاذ الإجراءات القانونية بحقهم. ومن جانب آخر، قمنا بتغيير تصنيف بعض المشاريع (تحويلها من تجاري/سياحي إلى سكني) بالتنسيق مع الجهات الفنية لمعالجة أوضاع المواطنين الذين اشتروا فيها شققاً على أنها سكنية، لكي نتمكن من تمليكهم إياها قانونياً لاحقاً.

كوردستان24: لننتقل إلى ملف رسوم الخدمات والصيانة (الخدمات). هناك تفاوت كبير وغريب في الأسعار بين المشاريع السكنية؛ فبعضها يفرض 25 دولاراً شهرياً، والبعض الآخر 50، 70، 80، وصولاً إلى 100 دولار أو أكثر. ما هو سبب هذا الاختلاف الفاحش؟

سامان عارب: في المشاريع السكنية الاستثمارية، تُحدد رسوم الخدمات بناءً على مواصفات المشروع المعتمدة في المخطط (Site Plan)؛ مثل نسبة المساحات الخضراء، شبكة الصرف الصحي، صيانة الطرق والإنارة الداخيلة. عند العيش في المجمع، يتم تقديم خدمات حيوية لك؛ كعدد أفراد الحراسة والأمن، صيانة الحدائق والمساحات المشتركة. هذه التكاليف تُدرس من قِبل لجنة وزارية فنية متخصصة تحدد السعر العادل بناءً على التكلفة الفعلية.

منعاً للتزوير والبيع المكرر.. استثمار أربيل يدعو المواطنين لمطابقة أسمائهم مع قواعد البيانات المعتمدة
 

كوردستان24: أي أنكم تحسبون التكلفة الإجمالية التي ينفقها المستثمر على الخدمات وتقسمونها على عدد الوحدات السكنية؟

سامان عارب: نعم، المستثمر يقدم كشفاً بمصروفاته التشغيلية؛ على سبيل المثال، مجمع سكني تبلغ تكلفة خدماته وصيانته شهرياً 50 ألف دولار. يتم تقسيم هذا المبلغ (50 ألف دولار) على مساحات الوحدات السكنية في المجمع. بالتالي، المالك لمنزل بمساحة 450 متراً مربعاً يدفع رسوماً أعلى من المالك لشقة بمساحة أقل."

كوردستان24: نعم، رسوم الخدمات لمنزل بمساحة 450 متراً تكون أعلى؟

سامان عارب: بالتأكيد، تقسم النسبة والتناسب بحسب المساحة بالمتر المربع.

كوردستان24: وهل يضاف هامش ربح للمستثمر بنسبة 20% تقريباً ليكون هذا هو السعر المعتمد الذي يدفعه المواطن بعد موافقة لجنتكم؟

سامان عارب: نعم، هذا صحيح تماماً.

كوردستان24: وهل تنشرون هذه الأسعار المعتمدة للخدمات على موقعكم الإلكتروني لكي يعرف المواطن ما إذا كان يتعرض للاستغلال من قِبل إدارة المجمع؟

سامان عارب: نعم، ننشر كافة الرسوم المعتمدة لكل مشروع على موقعنا الإلكتروني تحت قسم المشاريع. وبإمكان المواطنين الاطلاع عليها ومقارنتها، وتقديم شكاوى رسمية في حال مخالفتها.

كوردستان24: ممتاز جداً. لدينا أيضاً لجنة لتلقي الشكاوى في محافظة أربيل...